家が売れない時代が到来？都市部と地方の違いと将来リスクを解説

家が売れない時代背景と市場の二極化

家が売れないと言われる背景には、人口減少と急速な高齢化があります。
国立社会保障・人口問題研究所の将来推計では、日本の総人口は長期的に減少し、特に生産年齢人口の縮小が見込まれています。
また、単身世帯や高齢夫婦のみの世帯が増える一方で、子育て世帯は減少しており、広い持ち家を必要とする世帯構成が縮小しています。
このような人口と世帯構造の変化が、全国一律ではない住宅需要の偏りを生み出しているのです。

その結果として、都市部では利便性の高い住宅への需要が続く一方で、条件が劣る住宅は売れ残りやすくなっています。
一方、人口減少が進む地域では、そもそも住宅需要そのものが弱まり、築年数や状態にかかわらず売却までに長い時間を要するケースが増えています。
同じ日本国内でも、「売れる家」と「売れない家」の差がこれまで以上に明確になり、市場の二極化が進んでいる状況です。
こうした傾向は、今後の人口動向を踏まえると、中長期的に続くと考えられます。

住宅市場の二極化は、空き家の増加としても表れています。
総務省統計局の住宅・土地統計調査によると、2023年時点の全国の空き家数は約899万戸、空き家率は13.8％と、いずれも過去最高水準となりました。
国土交通省も、適切に管理されていない空き家の増加と地域による偏在を課題として挙げており、空き家対策の必要性を強調しています。
空き家の増加と地価の伸び悩みが重なる地域では、売却までの時間が長期化し、「家が売れない時代」の現実をより強く感じやすくなっているのです。

都市部の家が売れる・売れない条件と将来像

都市部では、住宅の実際の取引価格をもとにした国土交通省の不動産価格指数を見ると、2010年を100とした場合、近年の住宅総合指数は全国で150前後まで上昇しており、特に都市圏のマンション指数が高い水準で推移しています。
この背景には、職場への通いやすさや生活利便性を重視する世帯の集中があり、都心部や近郊エリアでは新築・築浅の分譲マンションを中心に需要が底堅い傾向があります。
一方で、住宅ローン負担の重さや物価高の影響から、購入希望者の中には価格に対して慎重な姿勢も強まっており、以前のような一方的な上昇ではなく、エリアや物件タイプによる差が大きくなっています。
つまり、都市部の住宅は全体として高値圏にありますが、「どの場所の、どの種類の住宅か」によって売れ行きが分かれる段階に入っているといえます。

都市部の家が売れにくくなる要因としては、まず最寄り駅からの距離が長く通勤や通学に時間がかかる立地であることが挙げられます。
次に、築年数が進み、省エネ性能や耐震性、間取りなどが現在のニーズと合わない住宅は、価格を下げても買い手が見つかりにくくなります。
さらに、管理が不十分で共用部の老朽化が目立つ集合住宅や、修繕積立金の不足が懸念される物件は、将来の追加負担を心配され、購入を避けられることが多いです。
このように、都市部であっても、立地・築年数・管理状態がかみ合わない住宅は「売れにくい家」となりやすく、早めの点検や修繕、情報開示が重要になっています。

今後の都市部の不動産市場は、人口減少が進む中でも、交通利便性が高く生活機能が集積したエリアに人と資金が集まりやすい一方で、利便性が劣る周辺部では需要の弱まりが意識されやすくなります。
国土交通白書や不動産価格指数の動向をみると、都市圏の中でも住宅価格の伸びが鈍化する地点と、高止まりまたは上昇を続ける地点が混在し、いわば「同じ都市部の中での二極化」が進行しています。
そのため、今後家を売る可能性がある方は、周辺の価格水準や賃貸需要、将来の再開発計画など、複数の公的データや統計を組み合わせて、市場のリスクとチャンスを早めに読み解く姿勢が大切です。
こうした視点を持つことで、「売れるうちに売るべきか」「賃貸として保有を続けるべきか」といった判断もしやすくなり、都市部の不動産をより計画的に活用できるようになります。

地方で家が売れない理由とリスクの実態

地方では、長期的な人口減少と若年層の都市部への移動が続いており、住宅需要そのものが縮小しやすい環境になっています。
総務省の住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8％と過去最高であり、その多くが需要の弱い地域に集中していると考えられます。
こうした地域では、売却希望者が増えても買い手が限られるため、価格を下げても売れ残る住宅が生じやすくなります。
結果として、地方の住宅は、築年数や立地条件にかかわらず売却に長い時間を要する傾向が強まっています。

地方で「タダでも売れない」と言われる土地や家は、いくつかの典型的な条件が重なりやすいです。
具体的には、日常生活に必要な施設までの距離が遠く、公共交通の本数も少ないなど、生活利便性が著しく低い立地が挙げられます。
さらに、急な傾斜地や細い道路に面している土地、老朽化が進み大規模な改修や解体が必要な住宅は、取得後の費用負担を見越して敬遠されやすくなります。
これらの条件がそろうと、相続で取得しても利用も売却も進まず、長期放置につながる危険性が高まります。

地方の家を手放せずに所有し続けると、維持管理費や固定資産税など、目に見えない負担が積み重なります。
総務省の住宅・土地統計調査や国土交通省の空き家所有者実態調査でも、空き家所有者の多くが、固定資産税がかかり続けることを大きな悩みとして挙げています。
また、適切な管理を怠り、管理不全や特定空家等に認定されると、固定資産税の軽減措置が外れ、税負担が増える可能性も指摘されています。
解体費用や草木の伐採費、遠方からの見回りにかかる時間や交通費も含めると、「使っていないのに支払いだけ続く」状態になりやすい点が、地方の家を巡る大きなリスクです。

都市部と地方の違いを踏まえた家の守り方・出口戦略

都市部と地方では、人口動向や地価の傾向が異なるため、同じ住宅であっても資産としての守り方が変わってきます。
国立社会保障・人口問題研究所の将来推計人口では、総人口と生産年齢人口の減少が見込まれており、長期的には全国的に需要縮小の圧力が強まるとされています。
一方で、国土交通省の地価公示では、用途によっては上昇が続く地域も確認されており、エリアごとの格差は今後も拡大する可能性があります。
そのため、自身の保有不動産がどのような市場環境に置かれているかを把握したうえで、保有か売却かの方針を早めに検討しておくことが重要です。

都市部で不動産を保有する場合は、資産価値を維持しやすい半面、将来の建替え費用や管理費の負担増も見据えておく必要があります。
地方では、総務省統計局の住宅・土地統計調査で空き家率が全国で13.6％と過去最高となるなど、利用ニーズの低い住宅が増えており、退出戦略を前提とした保有が求められます。
どちらの地域でも、長期の修繕計画を立てて建物の劣化を抑えつつ、賃貸利用や二拠点生活向けの活用など、収益化の選択肢を持っておくことが、資産を守るうえで有効です。
また、固定資産税の負担や管理コストと、将来の売却可能性を比較し、一定の時期で「売る」「活用する」「用途転換を検討する」といった選択肢を整理しておくと判断がしやすくなります。

将来の売却を見据えた価値維持のためには、建物の安全性と日常の使いやすさを確保することが欠かせません。
具体的には、雨漏りや給排水設備の不具合など基本性能に関わる部分を優先して修繕し、長期修繕計画に沿って外壁や屋根の耐久性を維持することが、買い手からの評価につながります。
さらに、国土交通省が整理する空き家対策の資料では、適切な管理が行われていない住宅が周辺環境にも悪影響を及ぼす点が指摘されており、日常の清掃や庭木の手入れなど外観管理も重要とされています。
早い段階から家族間で将来の相続や住み替えの意向を共有し、急な売却や放置状態にならないよう準備しておくことも、資産防衛の一環になります。

不動産市場の将来を見通すためには、公的な統計や調査結果を継続的に確認することが役立ちます。
総務省統計局の住宅・土地統計調査や、国土交通省が公表する地価公示、空き家対策関連資料などは、住宅数や空き家率、地価動向を把握する際の基本的な情報源になります。
また、国立社会保障・人口問題研究所の将来推計人口は、長期的な人口減少と高齢化の進行を前提に、地域ごとの需要の見通しを考える際の前提条件として活用できます。
こうした公的データを定期的に確認しながら、自身の不動産の位置付けや出口戦略を見直していくことで、変化の大きい時代においても、家を計画的に守ることが可能になります。

まとめ

家が売れない時代でも、都市部と地方の違いを正しく理解すれば、資産を守る選択肢は広がります。
人口減少や空き家増加といったマクロの流れを踏まえつつ、ご自身の不動産が「売れやすい条件」に近づくよう、早めの対策が重要です。
立地や築年数だけでなく、管理状態や出口戦略の設計次第で、将来の評価は大きく変わります。
当社では、公的データも活用しながら、お持ちの不動産の現状分析から具体的な売却・活用プランまで丁寧にご提案いたします。
「うちの家や土地は将来どうなるのか」を知りたい方は、まずはお気軽にご相談ください。