住宅購入前に確認したい控除のポイント！今ある制度を使って賢く負担を軽減する方法

住宅購入で今使える主な控除制度一覧

住宅購入では、所得税や住民税が軽減される税額控除に加えて、贈与税の非課税措置や現金給付型の補助制度など、複数の支援策があります。
代表的なものとして、住宅ローン控除、直系尊属からの住宅取得等資金の贈与に対する非課税措置、そして高い省エネ性能を備えた住宅取得などに対する補助事業が挙げられます。
これらはそれぞれ所管や申請方法が異なりますが、住宅取得時の負担を軽くするという点で共通しています。
そのため、住宅購入を検討する際には、税制と補助制度を合わせて整理しておくことが重要になります。

まず、税額控除の中心となるのが、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）です。
一定の要件を満たす住宅ローンを利用して自宅を取得し、定められた期限までに入居すると、年末時点のローン残高に応じて所得税から一定額が控除され、不足分は上限の範囲で住民税からも控除されます。
次に、親や祖父母など直系尊属からの資金援助については、「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」があり、契約期間や住宅性能等の条件を満たすことで、一定額まで贈与税がかからずに資金提供を受けられます。
このほか、高い省エネ性能を有する新築住宅の取得等に対しては、国の補助事業として子育て世帯や若年夫婦世帯を対象とした支援が設けられています。

一方で、現金給付型の制度は、税額控除とは仕組みが異なります。
住宅ローン控除や贈与税の非課税措置は、原則として所得税や贈与税の負担を軽減する制度であり、実際の効果は納めるべき税額の範囲内で決まります。
これに対して、省エネ性能を満たす住宅取得等に対する補助事業は、定められた条件を満たしたうえで申請が受理されれば、所定の補助額が交付される仕組みです。
そのため、税額控除と現金給付の双方を組み合わせることで、住宅取得時と取得後の負担を総合的に抑えることができます。

これらの制度は、適用期限や対象となる契約日・入居時期が定められている点に注意が必要です。
住宅ローン控除は、「いつ居住の用に供したか」により控除率や控除期間などの適用条件が異なり、税制改正の内容も踏まえて確認する必要があります。
また、住宅取得等資金の贈与税非課税措置も、一定期間内の契約や住宅性能要件を満たすことが前提となっており、期限が延長されている一方で経過措置の扱いが細かく定められています。
このように、購入時期や入居時期によって利用できる制度の組み合わせが変わるため、具体的なスケジュールを立てる段階で最新の制度内容を確認しておくことが大切です。

住宅ローン控除の仕組みと今の適用条件

住宅借入金等特別控除は、住宅ローンの年末残高に一定の率を乗じた金額を、所得税および一部は翌年の住民税から差し引ける制度です。
現在は原則として控除率は0.7％で、控除を受けられる期間は住宅の区分に応じて13年間などと定められています。
また、控除額を計算する際に用いる年末残高には上限があり、認定住宅かどうか、新築か中古かといった条件で金額が変わります。
このように、控除率・期間・借入限度額の3つの要素で、おおよその節税効果を把握できる仕組みになっています。

住宅ローン控除を利用するためには、住宅の種類ごとに細かな要件が定められている点に注意が必要です。
新築か中古か、さらに認定長期優良住宅や省エネ基準を満たす住宅かどうかで、控除期間や借入限度額が異なります。
床面積は原則50㎡以上が必要ですが、一定の所得要件を満たす場合には40㎡以上で対象になる特例もあります。
加えて、合計所得金額が2,000万円以下であることなどの所得制限や、入居期限の条件もあるため、購入時期とあわせて確認することが大切です。

実際に控除を受けるには、最初の年は原則として確定申告を行い、必要書類を添付して手続きをする流れです。
会社員の場合、2年目以降は勤務先での年末調整により控除が継続されるため、毎年確定申告を行う必要はありません。
一方で、住宅ローン控除の対象になるのはあくまで本人の居住用部分であり、投資目的やセカンドハウスのみの利用では適用されない点が誤解されやすいところです。
また、入居した年分の申告を失念すると控除期間全体に影響する場合があるため、入居後の早い段階で手続き方法を確認しておくことが重要です。

住宅購入で併用しやすい今ある支援制度

まず、住宅ローン控除と併せて検討したいのが、一定の性能要件を満たす住宅に対する税額控除です。
代表的なものとして、認定長期優良住宅や認定低炭素住宅などを新築・取得した場合に利用できる「認定住宅等新築等特別税額控除（いわゆる投資型減税）」があります。
これは、認定基準に適合させるための標準的な性能強化費用相当額のうち、原則その10％を所得税額から直接差し引く仕組みです。
なお、同じ住宅について住宅ローン控除と投資型減税は選択制であり、原則として併用できない点には特に注意が必要です。

一方で、認定住宅の取得により、登録免許税や不動産取得税などの軽減措置が拡充される場合があります。
たとえば、省エネ性能などの基準を満たした長期優良住宅では、住宅ローン控除の借入限度額が一般の住宅より引き上げられたり、不動産取得税の課税標準から控除される金額が増額されるなど、複数の税目で優遇が認められています。
これらの税制は、住宅ローン控除と重ねて適用できるものもあり、総合的に見ると負担軽減効果が大きくなることがあります。
そのため、住宅の性能や認定の有無を踏まえて、どの優遇が組み合わせ可能かを整理しておくことが大切です。

次に、子育て世帯や若年夫婦世帯を対象とした住宅取得支援についても確認しておくと安心です。
国の補助事業では、一定の省エネ性能を満たす新築住宅を取得する子育て世帯や若年夫婦世帯に対して、補助金を交付する仕組みが設けられている例があります。
また、住宅金融支援機構が提供する固定金利型の住宅ローンでは、子どもの人数などに応じて借入金利を引き下げる制度や、地方公共団体の住宅取得補助と組み合わせて金利優遇を行う制度が用意されています。
これらは住宅ローン控除などの税制優遇と併用できる場合があり、住宅取得の総負担を段階的に抑える効果が期待できます。

このように、住宅購入に関する支援制度は、対象者や対象住宅、優遇の内容がそれぞれ異なります。
同じ認定住宅であっても、税額控除、登録免許税の軽減、不動産取得税の軽減など、適用される制度の組み合わせは人によって変わりますし、子育て世帯向けの補助事業は事業期間や予算枠に応じて募集が行われるため、申請期限も重要です。
さらに、同一の住宅について併用が認められない制度もある一方で、税制と補助金を重ねて利用できる場合もあります。
そのため、住宅の契約や入居の時期を決める前に、最新の制度内容と併用可否、必要な申請窓口を早めに確認しておくことが欠かせません。

住宅購入前に確認したい制度選びとシミュレーション

まず、住宅購入前には「いつ購入し、いつ入居するか」を前提にした試算が重要です。
住宅ローン控除などの適用期限は、入居日や契約日で判断されるものが多いため、同じ物件価格でも控除額が変わる可能性があります。
また、入居年ごとに控除率や控除期間が異なる制度もあるため、予定している購入時期を前提に、複数年にわたる負担の推移を比較することが大切です。
このとき、税額控除だけでなく、登記費用や住宅取得に伴う諸費用も含めて、総支払額で検討する視点が役立ちます。

次に、制度選びでは年収やローン借入額、家族構成による影響の違いを整理する必要があります。
住宅ローン控除は、支払っている所得税と住民税の額を上限として控除される仕組みのため、年収が一定より少ない場合は、控除枠を使い切れないことがあります。
一方で、子育て世帯向けの給付や、一定の条件を満たす認定住宅などに対する税額控除は、年収要件や同居する扶養家族の有無が判定に影響することがあります。
そのため、自分と同じような年収帯や家族構成の事例を参考にしながら、どの制度の効果が大きいかを見極めることが大切です。

さらに、住宅購入前には、国税庁や関係省庁が公表している最新の制度情報を必ず確認することが欠かせません。
控除制度は数年ごとに見直されることがあり、適用要件や控除期間が変更される場合があります。
また、実際の申告手続きや必要書類について不明点があれば、早めに税務署や専門家に相談することで、申告漏れや適用漏れを防ぐことができます。
このように、事前に制度内容を把握し、自身の資金計画と照らし合わせておくことで、住宅購入後の家計への影響をより具体的にイメージしやすくなります。

まとめ

住宅購入で使える控除や給付は、組み合わせ次第で負担を大きく減らせます。
ただし、入居時期や年収、住宅の種類で適用条件が細かく分かれ、自己判断だけでは見落としが起こりがちです。
当社では最新制度を前提に、住宅ローン控除を中心とした控除・減税・給付金の受け方をトータルで確認し、いつ・どんな住宅を買うと一番お得かをシミュレーションします。
「自分はどこまで控除を受けられるのか」「この条件で損をしていないか」を早めに知りたい方は、お気軽にお問い合わせください。