連棟住宅を売る時のコツは何か？売却前に知るべきポイントも解説
「長屋や連棟住宅を売りたいが、他の住宅と比べて難しいのでは」と悩む方も多いのではないでしょうか。連棟住宅は、古くからある住まいの一つですが、売却には独自の注意点やコツがあります。本記事では、連棟住宅の特徴や、なぜ売りにくいとされるのか、その理由や解決策を分かりやすく解説します。スムーズな売却を実現するための実践的なポイントもご紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
連棟住宅とはどのような住宅か
連棟住宅（長屋、テラスハウス、タウンハウスとも呼ばれます）は、複数の住戸が壁や屋根を共有し、横方向に連続して建っている建物です。各住戸は独立した玄関を持ち、共用の廊下や階段は存在しない点が特徴です。これは他の共同住宅（アパート・マンションなど）とは異なる構造です。
建築法上も区別されており、長屋は「特殊建築物」に該当しません。一方、共同住宅は特殊建築物とされ、防火や避難のための厳しい設計基準が適用されることになります。そのため、長屋は設計の自由度が高く、狭小地や旗竿地などでも比較的建てやすいとされています。
| 項目 | 連棟住宅（長屋） | 共同住宅 |
|---|---|---|
| 構造 | 住戸が壁を共有して横方向に連続 | 複数住戸を共用廊下や共用空間で接続 |
| 出入口 | 各住戸に独立した玄関あり | 共用部分を通じて各住戸へアクセス |
| 建築法上の区分 | 特殊建築物に非該当 | 特殊建築物に該当（厳しい規制あり） |
こうした構造上の特徴のため、連棟住宅は戸建てに近い形態でありながら、法的には共同住宅よりも制約が少なく、設計・リフォームの自由度が比較的高い住宅形態として位置づけられています。
連棟住宅が売れにくい背景とその要因
連棟住宅（いわゆる長屋）が一般的な一戸建てに比べて売れにくいとされる背景には、構造・法的制約・資産性など、複数の要因が複雑に絡んでいます。
まず第一に、築年数が経過していることによる老朽化や劣化が挙げられます。多くの長屋は戦後まもない時期に建築されており、現行の耐震基準に適合していない既存不適格建築物であることもあります。このような状態では資産価値が低く見積もられ、住宅ローンの融資が難しくなることがあります。
次に、建築基準法に定められる「接道義務」を専有部分が満たさないケースが多く見られます。本来、敷地が幅4m以上の道路に2m以上接する必要がありますが、長屋では物件の一部がこれを満たさず、「再建築不可」と判断されることがあります。その結果、建て替えや大規模な改修が困難になり、売却後の自由度が制限される点が敬遠される一因です。
さらに、借地権付き建物の場合、土地の所有者である地主との交渉が必要であり、同意が得られないと売却できないこともあります。地主が現状維持を望む傾向もあり、承諾料の支払いを求められることもあるため、売却手続きが複雑化します。
これらの要素が重なることで、連棟住宅は一般的に売却価格が同条件の一戸建てより20〜30％安くなる傾向があり、場合によってはさらに値下げが必要になることもあるのです。
要因ごとに整理すると、以下のような表でまとめることができます：
| 要因 | 内容 | 影響 |
|---|---|---|
| 老朽化・既存不適格 | 築年数が経過し、耐震や安全基準に適合しない | 資産価値が低下し、購入者がローンを組みづらくなる |
| 接道義務の未達 | 専有部分が道路に2m以上接していない | 再建築不可となり自由度が低く、売りにくくなる |
| 借地権付き | 土地所有者の承諾が必要 | 手続きが複雑化し、売却が困難になる |
以上のように、連棟住宅が売れにくい背景には、構造上の制約や法的な制限、登記や契約に関する複雑な問題が重なっているためです。不動産の売却をスムーズに進めるには、これらの要因を正しく理解し、解消する準備が重要です。
連棟住宅を売る際に押さえておきたいポイント
連棟住宅、いわゆる長屋式建物を売却する際には、いくつか重要なポイントがあります。以下に、わかりやすく整理してご紹介します。
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| 現状維持かリフォームかの判断 | 建物が古く、劣化が進んでいる場合は、現状のまま売るのかリフォームなどで改善するのか判断が必要です。リフォームにより魅力を高められる一方、費用の上乗せが難しい場合もありますので、費用対効果を考える必要があります（現状売却、リフォーム売却の方法と注意点） |
| 仲介か直接買取か | 一般の不動産会社を通した「仲介」は価格が抑えられる可能性がある一方、手続きの柔軟性や買手の幅広さが期待できます。一方「直接買取」は、スピーディに現金化できる反面、相場より価格が低くなることもあります（一般買取と仲介の違い） |
| 隣戸への相談・まとめ売り | 隣接する住戸と共同で売却する方法もあります。特に隣戸が買い取ってくれるケースでは、処理がスムーズになり、売却しやすくなることがあります。ただし協力が得られるかどうかが鍵となります（隣家に買取相談） |
これらの検討を進めるにあたっては、現状の建物状態や築年数、接道環境などをしっかり把握し、売却方針を定めることが重要です。
なお、リフォームを行う場合は、隣接住戸との壁や屋根の共用部の工事に関して、許可を得る必要がある場合もあります（リフォーム実施時の注意）。また、仲介ではなく直接買取にすることで、よりスムーズかつ短期間での取引が期待できますが、買取価格が相場の７～８割程度になることが一般的です（仲介と買取の比較）
隣戸への相談では、隣家が購入に前向きである場合、地域のまとまりや価値向上の可能性もあります。ただし協議に時間がかかるケースもありますので、早めに話し合いを始めることをおすすめします。
売却活動を進める際の実践的アドバイス
連棟住宅（長屋）の売却を成功させるには、しっかりとした現状把握と戦略が欠かせません。まず、専門家による現地調査を行い、建物の構造的な制約や老朽化の程度、雨漏りなどの劣化状況を明らかにしましょう。こうした調査により修繕費の目安や法的な制約の有無を判断でき、価格設定の根拠にもなります（例：雨漏りや構造の弱点を詳細に査定）
法的手続きの確認も重要です。特に再建築不可の要件となる接道義務（建築基準法第43条：敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない）などは確認必須です。最近の建築基準法改正により、位置指定道路の幅員が緩和されるなど救済措置もあるため、市区町村や専門家と相談し現実的な対応策を検討しましょう（例：セットバック・位置指定道路の活用）
次に、売却価格の設定や訴求ポイントを整理してください。築年数が古い長屋は相場が一般的な一戸建てより2～3割安くなる傾向がありますが、利便性の高い立地や状態の良さがあれば価格を維持しやすくなります。現況買取を利用すれば売却スピードは速く、工事費を差し引いた「実質手取り」を査定時に確認しておくと安心です（例：「現況買取なら最短2週間で現金化」「工事費を含めた手取り額の比較」）
以下は、検討すべき主なポイントをまとめた表です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 現地調査の実施 | 建物の状態や構造上の制約、雨漏りの有無などを確認 |
| 法的手続きの確認 | 再建築に関する接道義務やセットバック、位置指定道路の活用可能性を検討 |
| 価格設定・訴求整理 | 老朽化などのマイナス要因を踏まえつつ、立地などの強みを活かした価格と売却方法を検討 |
売却を検討される際は、まずは専門家による現地調査を優先し、その上で法的な検討と売却手法（現況買取や現況のまま売却など）を整理することが、スムーズで納得のいく売却につながります。
まとめ
長屋や連棟住宅の売却には、構造や法的な制約、そして独特の課題が伴います。しかし、適切なポイントを押さえて進めることで、売却の可能性を広げることができます。現地調査や査定で価値をしっかり把握し、状況に応じてリフォームの検討や価格設定を工夫することが大切です。また、法的手続きや周辺住戸との調整も、安心して取引を進めるために欠かせません。不明点があれば早めに専門家へご相談ください。
